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西安楼市新政下,房地产私募股权基金何去何从?

——对话方元资产常务副总裁李暐

发布时间:2021-03-23 18:22:24

来源:群众新闻网

背景资料:2020年12月1日,西安市住建局发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》(以下简称《通知》),对商品房的工程形象进度和二套房首付比例进行了调整。

2021年开年,西安土拍“爆款”频出,“万人摇”楼盘再显。3月16日,西安市住建局下发通知,再推楼市“禁炒令”,要求进一步规范房地产市场秩序,促进房地产市场平稳健康发展。

自2017年初至今,西安房地产行业的涨势备受全国瞩目。

无论是国家对房地产金融的监管政策,还是西安市住建局对房地产行业的调整政策都可以看出一些端倪:

2016年年底交易所对房地产公司债券的分类监管,发改委对房地产企业债券进行规范,银监会对房地产业务专项检查,到基金业协会出台的“产品备案4号文”,央行牵头、各部门配套起草的《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》和“三条红线”,再到西安市住建局去年12月1日的《关于进一步加强房地产市场调控的通知》,无一不表明房地产行业金融监管和融资渠道趋严。

新政对西安房地产会带来哪些影响?房地产基金作为私募股权基金的一种,又面临哪些新的机会和挑战?笔者专门采访了陕西证券投资基金业协会会长单位方元资产常务副总裁李暐先生。

公开资料显示,方元资产是一家专业的资产管理公众公司,2015年9月登陆新三板(股票代码:833565),成为全国进入资本市场的十家私募机构之一。方元资产专注于房地产私募投资领域,与绿城、德杰、恒泰、和泓等百强房地产企业建立了合作,产品项目遍布全国。对于房地产市场的研究,经验丰富,专业能力突出。李暐更是深耕房地产和金融行业20多年的老将,对于房地产市场及房地产基金又有那些独特的见解?

1、笔者:李总好!去年12月1日西安住建局出台的房地产新政,市场反应强烈,笔者也颇有感触。近期西安市场火热,西安市住建局又再次重申中央“房住不炒”的定位精神,紧急发布“禁炒令”,要求进一步规范房地产市场秩序。我也很关心这个消息,《通知》会对西安的房地产市场产生哪些影响,想听听您的看法?

李暐:近30年的时间,我一直从事房地产和金融行业相关的工作。我在银行待的时间最长,但专业是土建,从预决算、造价鉴定、施工管理,涉及了房地产到金融的整个流程。

我觉得现在国家的方向是明确的,国家和西安出台政策目的不是打压,而是希望房地产稳健良性的发展。

中国房地产行业整体可以分为是三个阶段,真正发展时间是30年,前10年是认知过程,大家是边学边干边发展,经历了中间10年高速发展后进入“百家争鸣”的阶段。中国的房地产不可能一直高歌猛进,而是整体保持缓慢上升,相对稳健的发展方向。

我的职业感觉是,西安房地产市场未来5~10年的趋势是稳步向前,这个预判来自以下几个方面的思考:

第一,从战略层面来说,目前西安是国家重点关注和发展的城市,城市规模属于二级城市的上游,城市的体量比较靠前。

第二,确定西安是人口流入还是流出的城市?这虽然不是绝对因素但是关键因素。国家西部发展战略地位,保证了西安未来5~10年是人口净流入城市。

第三,随着生活水平和收入的增加,人们改善生活的愿望,催生了房地产的持续发展。 

从房价上来说,2017年以前,西安的房价是价值洼地,从2017年开始涨到现在,涨了58个月,现在相对平稳了。国家和区域再出台的政策其实都是调控房价的过程。 

在国家的大战略下,西安作为一个区域,也会进行结构化的调整。

买房还是买房产基金的逻辑不一样。从投资的角度来说,不管房价高低涨跌,有合理的利润空间房地产私募基金就可以做。

2、笔者:一直听业内的同行说,在陕西甚至是西北地区,方元资产的房地产私募基金做得相对成熟,很稳健,那么西安住建局12月1日的《通知》对房地产基金来说,面临哪些新的机会和挑战?

李暐:《通知》对工程进度、开盘要求、二套住房首付比例、预售监管都提出了新的要求,这对西安市的房地产整体影响还是比较大的。  

从经济规律来看,成本决定价格。

因此,这个政策可能会推高房价!原因有三个:

第一,《通知》会增加施工单位的成本。房地产商资金缺口会扩大,也需要更多的资金投入和融资;

第二,入市房子的量减少,市场在某一阶段会断层,形成稀缺现象。 

5年以前,西安市的主力户型是建筑面积约120㎡,2019~2020年各房地产商的主力库存是建筑面积约140~150㎡,这说明大家对改善型住房的需求提升了。过去改善是补充,现在改善超出了刚需。 

改善型户型的需求量增加的情况下,提高首付,仅仅是迟滞了一些人的需求。

第三,效率的问题。这中间有些企业能撑过去,有些企业可能就撑不过去。

房地产行业走势的宏观上的判断,虽然跟做房产基金没太大关系,但也非常重要。房产基金都是特定投资人来投,投资人对行业的信心,决定了他是否投这个行业。

我对房地产未来趋势的宏观分析其实是投资人要考虑的问题,因为他们的资金是房地产私募基金的资金来源。

房地产基金只是私募股权基金的一种,是房地产股权融资的一种形式,是可供人们选择的一种投资工具而已。

买房还是买房产基金的逻辑不一样。从投资的角度来说,不管房价高低涨跌,有合理的利润空间房地产私募基金就可以做。

有什么样的人就会选择做什么样的事儿!一个企业的业务方向往往由企业的基因决定。

3、笔者:房地产私募基金按性质分属于其他类或配置类私募基金,我从中基协官方统计的数字看到,陕西的私募基金行业大约只占4%的份额,选择这个模块的机构很少,是什么样的机缘让方元资产选择了房地产基金?

李暐:有什么样的人就会选择做什么样的事儿,一个企业的业务方向往往由企业的基因决定。

方元资产汇聚了大批房地产开发和房地产融资的人才。2012年方元资产成立以前,这些人都在行业里深耕,对行业有深入透彻的了解。 

房地产行业比较适合于做私募基金,因为它有成长性,多样性和足够的容量。从专业角度看地产行业在中国较长的时期,至少中长期,处于相对稳定上升趋势。

房地产业务是资金密集型的行业,资金需要量很大。股权配资的融资方式,开发商更容易接受。

从行业发展方向和专业角度看,房地产私募基金都可以做,所以我们就选定了。

接受我们的风控条件、预留边界和惩罚性措施一个也不能少。

4、笔者:业内都说方元资产风控的专业度很高,特别是房地产私募基金的风控做得很专业,风控在私募基金“募投管退”四个环节中是特别关键的环节,也是“要命”的环节,房地产私募基金是非标业务,您的团队经过长期的摸索,已经形成一套专业的风控体系,是否方便透露一下呢?

李暐:房地产私募基金的风控不是银行的标准化业务,每一个项目发的基金产品可能都有不同,现在的风控体系是我们经过长时间摸索出来的一套很实用的风控体系。我们的风控条件比较多:

第一,基本的风控条件必须接受,如财务进场、董事会的席位、印鉴保管、资金封闭运作,前置性的计划报批,前置的资金计划报批……每只基金对应的项目,现场都会派驻财务人员。

第二,边界留得比较充足。给自己留点余地,任何行业都是如此,比如做债权放款有抵押率的问题,抵押率的高低就是它的边界。

举个例子,一个项目的资金需求大概是几个亿,资金配比是个关键,根据不同的项目判断,有些项目1:1配,对方至少出一半,有的项目对方至少出70%。

第三,设置惩罚性的措施。作为财务投资的经营方,就得为投资人负责,如果在哪些方面出错或者有意识的出错,就要受到惩罚。 

一个专业的地产基金,可以用别人的资源来成就自己的资本积累。而一个好的操盘手之所以稀缺,就在于他能否善辨棋局,把握要害。

5、笔者:听说您判断项目有“绝招”,5分钟就能判断出项目是否能做?您选择项目的逻辑和标准是什么?

李暐:我判断一个项目的标准首先在大方向上做出基本的判断,比如体量目的资金需求规模跟我们的募集能力是否匹配,我们要承担的风险和项目是否匹配,项目本身的分红条件是否合适或者有利,项目自身的安全性是否足够。

房地产基金实际是一个利益捆绑机制,地产基金能做好的,一定是懂得分利。

收集项目的基础信息也很重要,比如土地价格、容积率、周边的市场价格、周边业态等这些都是做项目的要完成的“作业”。

对项目的选择和判断,需要大量的基础数据进行量化验算。算完以后,加上市场化的经验的修正,就能得出一个项目的结论。 

作为我个人来说,有了宏观判断、基础信息和专业的数据分析后,再根据自己的职业经验,就可以对项目的可行性做出判断。

对政策充分了解和深刻理解的好处是不会踩国家的红线。房地产业务本身的风控把握得比较清楚。设置的风控条件和风控措施更有针对性,更务实。

6、笔者:房地产市场起起伏伏,但方元资产发行的专注房地产私募股权产品一直很稳健,跟大家分享一下,方元是怎么做到的?

李暐:方元资产从2012年成立以后,房地产行业一直是公司私募股权基金投资一个重要行业,也是公司的一个主要业务方向。

当时,中国的房产基金起步时间不长,方元资产在全国排进了前20名。

现在,我们深耕西北地区,从公司本身的发展来看,房地产基金作为私募基金中的另类资产板块也是支撑公司发展的基础之一。

业内都说我们的房地产基金做得成熟,发展也稳健,我觉得这得益于我们对政策的深刻理解:

一是国家的对基金业的政策,二是国家对房地产的政策,三是国家对整个经济社会的发展过程当中的一些规范性要求。

掌握政策很重要,对我们的发展也有很多的好处:首先不会踩国家的红线,第二对房地产业务本身的风控,或者经济节点把握的比较清楚。根据这些设置的风控条件和风控措施比较有针对性,而且比较务实。

近8年的时间,方元资产发行的房地产基金产品全部在基金投资期限内得以退出,存量资产质量比较好。我想这也是我们在西安或者陕西有一定的地位和知名度的根本原因。

7、笔者:相信有您这样的资深专业人士掌舵,方元资产的主业会发展得越来越好,那么方元资产未来是否还有其他发展方向?

李暐:房地产私募基金目前所涉及的区域很多,如西宁、深圳、贵阳、合肥、重庆等多个城市都有我们的项目。就房地产基金业务来说,我们始终坚守的原则就是强强联合、优中择优,在这个基础上,我们会不断的在全国范围内开拓市场。

同时方元有证券、股权创投、其他类三个私募基金管理人资格,这也是我们很大的一个优势,未来方元肯定是要不断的聚焦核心业务,同时持续发力证券、股权创投类业务,做到全面发展,多面开花。

与持续严厉的措施相比,房地产调控进入了一个博弈平衡期,防止房价过快上涨,也防止房价大幅下跌。全面落实“房住不炒”,逐步建立符合国情、适应市场规律的楼市长效机制,房地产市场才能真正走向理性。

对于方元而言,随着市场经济的发展和多层次资本市场建设的要求,私募股权基金在解决企业融资难问题、优化资源配置、改善融资比重、促进产业升级及金融市场稳定方面的作用越来越凸显,从国家意志到市场需求,私募股权基金越来越受到重视。坚守初心、稳健经营、紧随市场,方元未来发展也将更有可为。

链接:李暐简历

李暐从事金融行业一线工作27年,曾在中国建设银行工作14年,中信银行工作13年,历任分行公司部总经理、二级分行行长,尽调和审核过上百家实体企业,对实体企业的经营能力和成长潜力具有敏锐的判断。具有深厚的金融行业管理经验和经营经验,对投资银行业务、股权投资管理、财富管理、中长期项目投资、房地产投资管理等方面有大量的实践经验和深入研究,在业界取得了优异的成绩和良好的口碑,曾获总行级“十佳团队”“优秀支行长”等荣誉。

责任编辑:孟雄薇

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